Beleidskaders
Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010), het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf (2017). Het uitvoeringskader wordt eind 2023 begin 2024 geactualiseerd, waarbij het streven is deze met het MPV 2024 voor vaststelling aan de raad aan te bieden.
Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is volledig gerealiseerd. Tot en met 2022 heeft het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen. Ondanks dat de taakstelling is komen te vervallen, willen we vanaf de MPB 2024-2027 in de MPB een inschatting op gaan nemen van de te verwachten verkoopopbrengsten ter hoogte van € 250.000 per jaar. Hiermee wordt onder andere de extra inzet voor ondersteuning om de verkoopprocessen te versnellen bekostigd.
In onderstaand overzicht is het verkoopresultaat opgenomen van de afgelopen jaren tot medio 2022, zowel in financieel opzicht als qua aantal verkochte eigendommen van het Vastgoedbedrijf. In het jaar 2015 is het merendeel van het oneigenlijk woningbezit verkocht.
In 2022 is de locatie van het voormalige Sportfondsenbad verkocht en bij de notaris gepasseerd.
De voorraad per medio 2022 bedraagt nog circa 25 locaties, waarvan de verkoop start in de komende MPB-periode. De kanttekening die we hierbij moeten is het feit dat het laaghangend fruit inmiddels is verkocht. Dit mandje omvat dan ook met name panden met verkoopbeperkingen (zoals lage huur), hoge boekwaarden (met mogelijk een boekhoudkundig verkoopverlies) en lange verkooptrajecten (milieu-onderzoeken, type pand).
In de komende tijd zullen ook panden vanuit onderwijshuisvesting via het Vastgoedbedrijf moeten worden verkocht.
Accres dienstverleningsovereenkomst (dvo)
Het jaar 2021 was het nieuwe startjaar van verlengde dienstverleningsovereenkomst. In 2023 hebben we, conform contract, een evaluatie opgesteld van de samenwerking met Accres. Tevens werken we op dit moment (aug/sept 2023) aan de scenario-analyse t.b.v. de toekomstige rol en de samenwerking met Accres.
Onderhoud en vervangingsinvesteringen
Zoals gemeld in de paragraaf onderhoud kapitaalgoederen betrekken we het onderhoud van de panden van het Vastgoedbedrijf in deze paragraaf.
Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767.
In de onderhoudsvoorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name planmatig groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de exploitatiebegroting voor onderhoud teveel fluctueert per jaar . Maar ook om te waarborgen dat we kunnen voldoen aan de onderhoudsverplichting voor aan derden verhuurde panden. Uitvoering van het onderhoud in 2024 vindt plaats op basis van het in najaar 2023 te actualiseren meerjarig onderhoudsplan 2024-2044.
Dan wordt ook in beeld gebracht welke vervangingsinvesteringen (sloop/nieuwbouw, renovaties) voor die panden noodzakelijk zijn gelet op de huidige technische levensduur van die panden. Veel panden zijn in de periode 1970-1990 gebouwd bij de verdere ontwikkeling van de stad destijds. Deze investeringen zullen worden opgenomen in een meerjarig investeringsplan (MIP).
De financiële effecten van het geheel zijn betrokken bij de Voorjaarsnota 2023 en opgenomen in deze MPB
Voor de panden die recent zijn/worden verbouwd, nieuw gebouwd of aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden of een nieuw MJOP worden opgesteld.
Wanneer achterstallig onderhoud wordt vastgesteld ten opzichte van het raadskader Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf 2017 moet een extra storting in de voorziening achterstallig onderhoud worden gedaan. Vooralsnog is deze voorziening alleen aanwezig voor het complex Wenumse Watermolen.
In de risicokaart onderhoud Vastgoedbedrijf als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen worden risico’s voorzien op het benodigd onderhoudsbudget versus het beschikbaar budget in de MPB. Enerzijds als gevolg van bijvoorbeeld prijsontwikkelingen in de markt versus gemeentelijke indexeringen, maar soms ook voor de ontwikkelingen binnen de onderhoudsbegroting van enkele (majeure) panden
De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf kent een stand van € 4,0 miljoen per 1 januari 2023 en dient voor de komende 20 jaar voldoende dekkend te zijn. In het najaar 2023 zal dus een actualisatie van deze voorziening plaatsvinden, rekening houdend met de Financiële Verordening 2023. Bij het aanbieden van de jaarrekening 2023 zullen wij u een voorstel doen om de hiervoor extra benodigde middelen te gaan dekken uit de stelpost kapitaallasten vervangingsinvesteringen Vastgoedbedrijf. Daarbij is de eerste jaren een bijdrage uit de Algemene Reserve nodig, waarna deze weer wordt aangevuld vanuit de genoemde stelpost.
Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s die ook zijn betrokken bij de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het Vastgoedbedrijf. Het betreft op dit moment met name niet toprisico’s op financiën en doelstellingen/imago. De risico’s omvatten onderhoud, leegstand, vervangingsinvesteringen en afwaardering. Daarnaast zijn in de genoemde paragraaf een aantal specifiekere risico’s voor het vastgoedbedrijf zoals renovatie Woldhuis 13 en verduurzaming vastgoed 2.0.