Nieuwe Nota Kostenverhaal/gebiedsoverstijgende kosten
Een groot deel van de ontwikkelingen binnen de gemeente wordt uitgevoerd door private partijen, niet door het grondbedrijf. Voor de uitvoering en ontwikkeling sluit de gemeente anterieure contracten met deze partijen. De gemeente is wettelijk verplicht om kosten die de gemeente voor deze ontwikkelingen maakt, te verhalen. Het instrumentarium kostenverhaal is daarom onderdeel van ons grondbeleid. Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om financiële bijdragen voor gebiedsoverstijgende kosten te vragen aan de private ontwikkelaars. Dit kan gaan om bovenwijkse kosten en om bijdragen voor fondsen, zodat kosten en baten efficiënt en eerlijk kunnen worden verdeeld over de ontwikkelingen. Hier ligt een link naar de Omgevingsvisie, waarin de functionele samenhang tussen de gevraagde bijdrage en de uit te voeren werkzaamheden moet worden aangetoond.
Momenteel wordt gewerkt aan een nieuwe, integrale, Nota Kostenverhaal, waarin de benoemde onderdelen worden uitgewerkt. De nieuwe Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt, is hierop van invloed, zodat de insteek is, dat de Nota “Omgevingswet-proof” is. De verwachting is dat de Nota Kostenverhaal in Q4-2023 ter vaststelling aan uw raad wordt voorgelegd.
Nota Gronduitgiftebeleid
Er wordt ook gewerkt aan de nota gronduitgiftebeleid om onder andere te kunnen voldoen aan het Didam-arrest. Hierin zullen de criteria worden vastgelegd voor de verkoop van onze gronden en opstallen. In de praktijk wordt hier al invulling aan gegeven maar dit moet nog in ons beleid worden vastgelegd. Het streven voor vaststelling van de nota door de raad is in het 4e kwartaal van 2023 of uiterlijk in het 1e kwartaal van 2024. Projecten blijven uiteraard doorlopen en op dit moment bekijken wij bij verkoop per geval wat de meest geëigende manier van selecteren is, rekening houdende met het Didam-arrest.
Toevoegen (her-)ontwikkelingsopgaven aan het Grondbedrijf
Aan de toevoeging van woningen aan de huidige voorraad wordt gewerkt. Op basis van de planning zijn wij, zonder toevoeging van programma, eind 2026 door onze grondvoorraad van woningbouw heen. In de vastgestelde Omgevingsvisie wordt de groei (schaalsprong) van Apeldoorn besproken. Deze sprong moet onder andere worden gemaakt met de toevoeging van duizenden woningen. Het situationele grondbeleid zal hier een grote rol in gaan spelen. De locaties zijn namelijk veelal niet in bezit van de gemeente. Per situatie zal er gekeken moeten worden welke regie- en productierol passend is en welke wij hier in gaan nemen. Het is mogelijk dat dit leidt tot nieuwe actieve ontwikkelingsopgaven voor het grondbedrijf.
In de raadsvergadering van 6 juli 2023 heeft de raad het “Ontwikkelplan Ecofactorij II d.d. 11 mei 2023” vastgesteld waarin het resultaat van de haalbaarheidsfase en een daarbij behorend stedenbouwkundig plan was opgenomen. In het raadsvoorstel zijn tevens de vervolgstappen geformuleerd om de ontwikkeling van Ecofactorij II uit te werken en heeft de raad besloten om het grondbedrijfcomplex ‘Ecofactorij II’ te openen, voor de realisatie van netto circa 31 ha bedrijventerrein.
Overige ontwikkelingen
Op het moment van schrijven spelen er verschillende invloedrijke zaken. Zo hebben de nog voortdurende oorlog in Oekraïne, de stijgende hypotheekrente, de hoge inflatie en stijgende rente invloed op de (economische) situatie in Nederland. Een direct gevolg van deze ontwikkelingen zijn de stijgende grondkosten. Samen met de grote vraag naar personeel zorgt dit voor hogere kosten op de grondmarkt. Dit heeft uiteindelijk ook invloed op de gebiedsontwikkeling en grondopbrengsten waar de gemeente rekening mee houdt.
In haar persbericht van 6 juli 2023 signaleert de NVM het “opveren” van de koopwoningmarkt. Het aantal verkopen in zowel de bestaande woningmarkt als de nieuwbouw is in het 2e kwartaal van 2023 gestegen. Dat geldt ook voor de gemiddelde verkoopprijs van woningen, zij het dat hier sprake is van een milde stijging (2,8% voor bestaande woningen t.o.v. het 1e kwartaal van 2023). In die zin is de NVM optimistisch. Ten opzichte van de piek in de woningprijzen van medio 2022 is er echter sprake van een forse prijsdaling, aldus ABN/AMRO in haar “Woningmarktmonitor juli 2023”. Deze prijsdaling heeft vooral betrekking op oudere huizen met een minder goed energielabel. Nieuwere woningen met een gunstig energielabel zijn juist in prijs gestegen. De betaalbaarheid van woningen blijft onder druk staan, aldus genoemde bank. Verder schrijft zij:
“Door de stijging van de hypotheekrente is het vertrouwen in de woningmarkt in het afgelopen jaar flink gedaald. Aan deze daling is inmiddels wel een halt toegeroepen; de marktindicator staat sinds december 2022 op een vergelijkbaar niveau. De stabilisatie van het vertrouwen vloeit voort uit de vooruitzichten voor de hypotheekrente, die naar verwachting niet verder stijgt.” De bank spreekt van een huizenmarkt die constant in beweging blijft.
De huidige stikstofcrisis heeft nog steeds grote invloed op de woningbouwontwikkeling in Nederland en zorgt voor vertraging bij het tot uitvoer brengen van de woningopgave. Als er te veel stikstof in de bodem, lucht of het water terecht komt is dit schadelijk voor de natuur. Vooral ontwikkelingen rondom groene gebieden zullen moeten gaan inspelen op het veranderende beleid. Veelal gaat de ontwikkeling van woning- en niet-woningbouw namelijk gepaard met de productie van stikstof en andere schadelijke stoffen.
Het zogenoemde Landbouwakkoord tussen het kabinet en de landbouwsector had een bijdrage kunnen leveren aan het oplossen van deze crisis. De onderhandelingen hierover zijn echter gestopt en met de val van het kabinet op 7 juli jongstleden en nieuwe verkiezingen in november 2023 lijkt een oplossing voorlopig nog niet in zicht. De provincie Gelderland heeft onlangs plannen voor het landelijk gebied aan de demissionaire minister voor natuur en stikstof aangeboden. Daarin pleit zij onder mee voor meer duidelijkheid over de rijksregelingen die gelden om de stikstofreductie en het natuurherstel daadwerkelijk aan te kunnen pakken.